Thông thường hợp đồng đặt cọc sẽ được ký kết để đảm bảo quyền lợi, nghĩa vụ giữa người mua và người bán. Tuy nhiên sẽ có nhiều trường hợp có vấn đề phát sinh sau khi ký kết hợp đồng dẫn đến không có sự đồng thuận giữa hai bên. Để hiểu hơn về các trường hợp tranh chấp hợp đồng đặt cọc và các tình huống cụ thể hãy cùng đọc bài viết sau đây nhé!
Cần hiểu tranh chấp hợp đồng đặt cọc là gì?
Hợp đồng đặt cọc là văn bản thể hiện rõ nội dung mà bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trong đó thể hiện rõ giữa 2 bên đặt cọc và nhận đặt cọc đều là những người có pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Tham gia giao dịch giữa các bên là hoàn toàn tự nguyện, không có sự ép buộc, không vi phạm điều cấm của pháp luật, đảm bảo các bên sẽ thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất đã ký kết. Hình thức của hợp đồng đặt cọc được lập thành văn bản và không bắt buộc phải công chứng, chứng thực nhưng phải có chữ ký của hai bên.
Các loại tranh chấp hợp đồng đặt cọc thường gặp như: Không đủ điều kiện chuyển nhượng trong đặt cọc mua bán đất. Không có quyền bán đất của bên nhận tiền cọc dẫn đến tranh chấp….
Những tình huống cụ thể cần cảnh giác khi đặt cọc
Tình huống 1: Chủ sở hữu thực sự không phải là người bán
A là người đứng tên một căn hộ, nhưng người giao dịch BĐS với người mua lại là B. Khi đó người mua đã tiến hành đặt cọc cho B.
Người mua sẽ phải chịu nhiều rủi ro trong trường hợp này. Vì vậy khi tiến hành giao dịch cần đảm bảo chủ sở hữu là người nhận tiền cọc hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền hợp pháp (có văn bản kèm theo)
Nguyên nhân xảy ra tình huống trên: Căn nhà mà A đứng tên B đã đặt cọc mua nhưng B muốn bán lại. Trên thực tế, chủ sở hữu căn nhà đó chưa phải là B vì vậy B không có quyền quyết định để diễn ra giao dịch.
Tình huống 2: Người bán căn nhà là chính chủ, nhưng được bán cho nhiều người
Chính chủ sở hữu đã nhận được đặt cọc của người mua nhưng lại nhận cọc của nhiều người cùng 1 lúc, đây được xem là tình huống cố tình lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Tình huống 3: Tài sản (nhà bán) đang bị thế chấp trong ngân hàng
Đây là trường hợp người mua không được nhìn thấy bản chính sổ hồng và tại thời điểm này ngân hàng đã giữ sổ hồng của căn nhà. Người mua quyết định đặt cọc nhưng chưa xác định được tính minh bạch.
Theo quy định của pháp luật hiện nay ngân hàng không cho phép bán nợ nhà đất. Nếu muốn chuyển nhượng thì cần phải giải chấp tài sản. Người mua vẫn có thể đặt cọc trong trường hợp này nhưng phải ghi rõ cam kết ngày đến ngân hàng lấy bất BĐS ra và công chứng kèm theo trong hợp đồng đặt cọc.
Tình huống 4: Không sang tên được vì giao dịch bị vô hiệu
Giao dịch bị vô hiệu không sang tên được khi người mua đi vay ngân hàng để mua bất động sản. Tuy nhiên có một vài lý do (hành vi nhân sự của chủ nhà bị mất năng lực, có điều khoản nào đó bị pháp luật nước ta cấm…) mà không thực hiện được.
Trong pháp luật nước ta đã quy định các giao dịch không thoả mãn được các điều kiện dưới đây sẽ bị vô hiệu:
– Chủ sở hữu cần có năng lực hành vi nhân sự và năng lực pháp luật nhân sự để tiến hành ký kết hợp đồng.
– Trong hợp đồng đặt cọc các bên ký kết phải tự nguyện không bị lừa dối, cưỡng ép.
– Với quy định pháp luật Việt Nam nội dung ký kết 2 bên phải phù hợp.
Phạt cọc bao nhiêu khi hủy hợp đồng?
Trường hợp bị mất tiền đặt cọc khi bên mua đã đặt cọc nhưng lại không mua nữa. Trường hợp người mua được trả cọc khi người bán đổi ý không muốn bán nữa và phải bồi thường 1 khoản tương đương với tiền cọc. Nếu 2 bên có thỏa thuận riêng thì sẽ ưu tiên thỏa thuận của 2 bên.
Trường hợp gây hại nhất là đến này công chứng mà không thể công chứng theo đúng hợp đồng đặt cọc trong khi người mua đã đặt cọc cho người bán. Theo đó người mua sẽ mất toàn bộ tiền cọc và người bán không muốn bán nữa thì sẽ phải bồi thường theo điều khoản trong hợp đồng.
Khi giao dịch cần lưu ý những gì?
Để tránh việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc cần lưu ý:
– Cần tìm hiểu kĩ về tính chất của bất động sản đang định mua xem có thuộc quy hoạch nào không?….
– Kiểm tra xem bất động sản đó có phải thuộc quyền sở hữu của người bán không? và được quyền bán không?
– Tiến độ thanh toán, thời gian bàn giao nhà cần được thỏa thuận rõ,…
Hy vọng với bài viết trên đây mọi người sẽ hiểu rõ về tranh chấp hợp đồng đặt cọc và những lưu ý khi tiến hành đặt cọc. Chúc mọi người thuận lợi mua bán và sở hữu được ngôi nhà như ý!